Многие покупатели недвижимости на Самуи рассчитывают, что вилла будет «работать» — покрывать расходы на содержание или приносить пассивный доход. Это реально, но результат зависит от типа аренды, местоположения и того, как организовано управление. Разберём по конкретным цифрам.

Краткосрочная vs долгосрочная аренда

Краткосрочная (посуточная) аренда ориентирована на туристов. Высокие ставки в пиковый сезон компенсируются значительными операционными расходами: уборка между заездами, встреча гостей, управление отзывами, маркетинг. Самостоятельно управлять объектом из другой страны практически нереально — без управляющей компании не обойтись.

Долгосрочная аренда (от месяца и дольше) проще в управлении: один арендатор, стабильный доход, меньше износа. Ставки в пересчёте на сутки ниже, но предсказуемее. Особенно востребована среди цифровых кочевников, экспатов и семей, приезжающих зимовать на 2–4 месяца.

Некоторые владельцы используют смешанную модель: краткосрочная аренда в высокий сезон (ноябрь–апрель), долгосрочная — на лето.

Сколько зарабатывают виллы на Самуи

Данные ориентировочные. Реальные цифры зависят от состояния объекта, района, активности маркетинга.

Тип виллы Ставка/ночь Заполняемость в год Валовой доход/год
2 спальни, без бассейна ฿2 500–4 500 55–65% ฿500 000–1 100 000
3 спальни с бассейном, Мэнам/Ламаи ฿4 000–9 000 60–70% ฿880 000–2 300 000
4+ спальни, вид на море, Чавенг/Чонгмон ฿8 000–25 000 55–70% ฿1 600 000–6 400 000

Основные расходы

Управляющая компания: берёт 20–30% от дохода. В эту сумму обычно входит маркетинг, уборка, встреча гостей, мелкий текущий ремонт. На Самуи работают как небольшие местные операторы, так и международные управляющие сети — условия и качество сервиса значительно различаются.

Содержание объекта: обслуживание бассейна (~฿2 000–4 000/мес), сад, кондиционеры, интернет, страховка, плановый ремонт — в сумме 5–10% от валового дохода в год.

Налог на доход от аренды: зависит от правовой структуры. Физическое лицо — налоговый резидент Таиланда платит НДФЛ по прогрессивной шкале (0–35%). При оформлении через тайскую компанию действуют иные ставки. Это отдельная тема, требующая консультации лицензированного бухгалтера в Таиланде.

Сезонный простой: май–октябрь — сезон дождей. Заполняемость падает. Часть владельцев переключается на долгосрочных арендаторов на лето, чтобы обеспечить стабильный денежный поток.

Реальная чистая доходность

При краткосрочной аренде с профессиональной управляющей компанией нетто-доходность (относительно рыночной стоимости виллы) обычно составляет 4–7% годовых. Для виллы стоимостью ฿15 млн это ฿600 000–1 050 000 чистого дохода в год.

Долгосрочная аренда даёт немного меньше в пиковый период, но стабильнее и с меньшими операционными расходами.

Что нужно знать до покупки

Правовой статус. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде. Большинство инвестиционных вилл оформляются через 30-летний лизхолд или тайскую компанию. Условия аренды земли и права продления необходимо проверять через лицензированного юриста до сделки.

Горизонт инвестиции. Аренда на Самуи — не быстрые деньги. Инвесторы с реалистичными ожиданиями на 5–10 лет (текущий доход + возможный прирост стоимости) как правило довольны результатом. Рассчитывать на быстрый выход с существенной прибылью значительно сложнее.

Читайте также